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BGH, Grundsteuer, Gewerbe

BGH: Kein Vorwegabzug bei der Grundsteuer für gewerblich genutzte Einheiten!

Dass die Bundesrichter das Thema Betriebskosten nicht besonders mögen, darf an dieser Stelle unterstellt werden. Der zunehmenden Kostenbelastung für Mieter und Vermieter kann nur politisch Einhalt geboten werden, aber leider nicht juristisch. Wieder vereinfacht der BGH die Erstellung von Abrechnungen aus Vermietersicht: bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die Gewerbeeinheiten, BGH, Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16.

Dem Argument renommierter Kommentatoren, ein Abzug auf Grundlage des Einheitswertbescheides sei erforderlich, folgen die Richter nicht. Es komme schlichtweg nicht darauf an, ob die Nutzung als Gewerbeflächen und das Verhältnis der Erträge im Abrechnungszeitraum den im Einheitswertbescheid zugrunde gelegten Verhältnissen entspricht.

Verjährung

OLG Hamm: Gewährleistung beim Hauskauf

Ist das Haus zwei Jahre älter als angegeben, darf es zurückgegeben werden.

Der Käufer eines Wohnhauses kann die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, wenn das Wohnhaus nicht, wie im Kaufvertrag, vereinbart, 1997 errichtet wurde, sondern zwei Jahre älter ist. Nach einem Urteil des OLG Hamm (22 U 82/16) wurde klargestellt, dass in einem derartigen Fall der Kaufvertrag, den die Parteien zuvor notariell geschlossen hatten, Rückabgewickelt werden konnte.

Das Haus weise einen Mangel auf, weil die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung darstelle. Für diesen Sachmangel hat der Käufer einzustehen. Der - Regelmäßig- vertraglich vereinbarte Ausschluss einer Sachmängelhaftung gelte nicht für eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache, entschieden die Richter. Zudem hatten die Verkäufer auch noch arglistig über das tatsächliche Baualter getäuscht.

Mietrecht, Verjährung, Verbraucherrecht

Niederlage für Stadtwerke-Tochter Thermoplus!

In einem aktuellen Urteil des LG Duisburg vom 08.09.2017 (az. 6 O 254/15) obsiegen die HKO-Rechtsanwälte für ihre Mandanten gegen die ThermoPlus WärmeDirekt Service GmbH Zahlungsforderungen aus Wärmelieferung die Jahre 2011 und 2012 betreffend. Das Urteil beschäftigt sich mit der Frage, ob die Nachzahlungen Insolvenzforderungen im Sinne des § 38 InsO waren als auch der Problematik der Verjährungshemmung gem. § 204 BGB.

Die Mandanten waren Eigentümer von vier Eigentumswohnungen in einem acht Familienhaus. Eine der Wohnungen wurde bis zum Januar 2010 selbst von den Mandanten bewohnt. Aufgrund von Schulden wurde ein Verbraucherinsolvenzverfahren im Februar 2011 eröffnet und die Wohnungen wurden allesamt im Jahre 2012 zwangsversteigert. Die Abrechnungen für den Zeitraum 2011 wurde den Mandanten im Oktober 2012 und für 2012 im September 2013 zugestellt. Die Mandanten vertraten die Auffassung, dass sie nicht verpflichtet waren die Nachzahlungen zu leisten, da sie selber zum einen die Wohnungen nicht bewohnt hatte, zum anderen die anderen Wohnungen teilweise auch vermietet waren. Die ThermoPlus WärmeDirekt Service GmbH sei verpflichtet gewesen, selber Verträge mit den Mietern abzuschließen.

Die ThermoPlus WärmeDirekt Service GmbH beantragte im März 2015 einen Mahnbescheid gegen die Mandanten, begründete den Anspruch aber erst - nach dem die Mandanten Widerspruch erhoben hatten - dem Landgericht Duisburg gegenüber im Dezember 2016 (!).

Das Landgericht folgt der diesseitigen Rechtsauffassung, dass

  1. die Mandanten nicht passivlegitimiert waren, der Insolvenzverwalter als Treuhänder nur hätte verklagt werden dürfen,
  2. die Forderung größtenteils verjährt war und trotz des Mahnbescheids aufgrund der verspäteten Anspruchsbegründung die Hemmungswirkung des § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB i.V. mit § 204 Abs. 2 S. 2 zum 11.02.2016 abgelaufen war.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die ThermoPlus WärmeDirektService GmbH Duisburg hat bis zum 09.10.2017 Möglichkeit gegen das Urteil Berufung beim OLG Düsseldorf einzulegen.

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